Menyelesaikan proses balik nama sertifikat tanah adalah langkah yang penting untuk memastikan aset tetap berupa tanah atau bangunan anda mempunyai perlindungan hukum yang kuat. Dalam melakukan proses tersebut pembayaran biaya balik nama sertifikat adalah salah satu syarat yang wajib dipenuhi sebelum sertifikat tanah beralih secara hukum dari pemilik yang lama ke pemilik baru.
Pentingnya proses balik ini terkait dengan posisi sertifikat tanah sebagai bukti kepemilikan yang sah dan kuat atas sebidang tanah berdasarkan Undang-Undang Agraria dan peraturan turunannya. Tanah sebagai benda tidak bergerak berbeda dengan benda bergerak peralihannya harus dilakukan berdasarkan pencatatan oleh instansi yang berwenang.
Oleh karena itu ketika terjadi peralihan kepemilikan tanah baik apakah karena jual beli, hibah, atau warisan maka proses balik nama harus dilakukan agar peralihan kepemilikan dari pihak lama ke pihak yang baru menjadi sah.
Berapa Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah?
Pada dasarnya biaya balik nama sertifikat tanah bergantung kepada beberapa kondisi. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, biaya balik nama sertifikat tanah diatur secara khusus. Besaran biaya balik nama sertifikat tanah ditentukan oleh beberapa faktor, antara lain:
1. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah
2. Luas tanah
3. Letak/lokasi tanah
Biaya balik nama sertifikat tanah terdiri dari beberapa komponen, yaitu:
1. Biaya Akta Jual Beli atau Akta Hibah
Proses balik nama sertifikat harus didasar adanya akta peralihan hak yang sah. Untuk tanah yang diperoleh melalui transaksi jual beli, diperlukan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Biaya pembuatan AJB umumnya ditetapkan sebesar 1% dari nilai transaksi atau nilai pasar tanah.
Sedangkan jika peralihan terjadi karena hibah maka diperlukan adanya Akta Hibah yang juga dibuat PPAT. Adapun biaya yang dikenakan oleh PPAT umumnya senilai 1% dari nilai pasar tanah.
2. Biaya Pengukuran
Biaya pengukuran tanah dikenakan apabila diperlukan pengukuran ulang atas tanah tersebut. Besaran biaya pengukuran dihitung berdasarkan luas tanah dan tarif yang berlaku. Biaya pengukuran tanah untuk proses balik nama sertifikat tanah di Jakarta dihitung berdasarkan luas tanah dan tarif yang berlaku. Berikut adalah ilustrasi besaran biaya pengukuran untuk tanah di Jakarta:
Tarif Biaya Pengukuran Tanah di Jakarta (Per Bidang Tanah):
- Luas tanah <= 200 m2 : Rp. 600.000,-
- Luas tanah 201 m2 – 500 m2 : Rp. 900.000,-
- Luas tanah 501 m2 – 1.000 m2 : Rp. 1.200.000,-
- Luas tanah 1.001 m2 – 2.000 m2 : Rp. 1.800.000,-
- Luas tanah > 2.000 m2 : Rp. 2.400.000,-
3. Biaya Pemeriksaan Tanah
Biaya pemeriksaan tanah dikenakan untuk mengecek kesesuaian data tanah dengan kondisi di lapangan. Besaran biaya ini dihitung berdasarkan NJOP tanah dan tarif yang berlaku.
Biaya pemeriksaan tanah untuk proses balik nama sertifikat tanah di Indonesia dihitung berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah dan tarif yang berlaku. Besaran biaya pemeriksaan tanah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.
Berikut adalah besaran biaya pemeriksaan tanah berdasarkan NJOP tanah:
- NJOP ≤ Rp. 10.000.000,- Biaya Pemeriksaan Tanah = Rp. 250.000,-
- NJOP > Rp. 10.000.000,- sampai dengan Rp. 1.000.000.000,- Biaya Pemeriksaan Tanah = 0,15% dari NJOP
- NJOP > Rp. 1.000.000.000,- Biaya Pemeriksaan Tanah = 0,1% dari NJOP
Contoh perhitungan biaya pemeriksaan tanah:
- Jika NJOP tanah Anda adalah Rp. 8.000.000,-, maka biaya pemeriksaan tanahnya adalah Rp. 250.000,-
- Jika NJOP tanah Anda adalah Rp. 500.000.000,-, maka biaya pemeriksaan tanahnya adalah 0,15% x Rp. 500.000.000,- = Rp. 750.000,-
- Jika NJOP tanah Anda adalah Rp. 2.000.000.000,-, maka biaya pemeriksaan tanahnya adalah 0,1% x Rp. 2.000.000.000,- = Rp. 2.000.000,-
Biaya pemeriksaan tanah ini dipungut untuk mengecek kesesuaian data tanah dengan kondisi di lapangan, seperti batas-batas tanah, bangunan yang ada di atas tanah, dan penguasaan/penguasaan atas tanah tersebut.
4. Biaya Balik Nama
Biaya balik nama merupakan biaya utama dalam proses pengalihan kepemilikan sertifikat tanah. Besaran biaya ini dihitung berdasarkan NJOP tanah dan tarif yang berlaku. Tarif yang berlaku berdasarkan peraturan adalah T = (1‰x Nilai Tanah) + Rp 50.000,00. Berikut adalah rincian biaya balik nama sertifikat tanah beserta ilustrasinya:
- NJOP tanah Anda Rp. 50.000.000,-, maka biaya balik nama sertifikat tanahnya adalah Rp. 100.000,-
- NJOP tanah Anda Rp. 500.000.000,-, maka biaya balik nama sertifikat tanahnya adalah Rp. 550.000,-
- NJOP tanah Anda Rp. 1.000.000.000,- maka maka biaya balik nama sertifikatnya adlaah Rp.1.050.000,-
5. Biaya Pajak
Berdasarkan peraturan yang berlaku terdapat dua pajak yang perlu dibayarkan dalam transaksi tanah yaitu Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). BPHTB sendiri sebesar 5% dari NJOPKP yang merupakan selisih antara NJOP dengan Nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak. Pajak yang dua adalah Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 2.5% dari nilai transaksi tanah yang mana PPh ini secara hukum adalah kewajiban dari pihak penjual tanah.
Kesimpulan
Terdapat beragam biaya yang perlu dibayarkan dalam proses balik nama sertifikat baik untuk sertifikat hak milik ataupun sertifikat hak guna bangunan. Selain biaya-biaya tersebut, terdapat juga biaya lainnya seperti biaya materai, biaya legalisasi dokumen, biaya administrasi dan juga biaya jasa Notaris (jika pengurusannya menggunakan notaris) yang besarannya bervariasi tergantung pada kondisi dan lokasi tanah.
Leave a Comment