
Bagaimana prosedur dan langkah hukum jual beli tanah, rumah dan bangunan? Pertanyaan tersebut merupakan salah satu pernyataan yang sering muncul saat anda bermaksud untuk bertransaksi tanah dan bangunan untuk pertama kalinya.
Transaksi tanah dan bangunan bagi kebanyakan orang merupakan langkah yang sangat penting dalam kehidupan mereka. Karena dari transaksi tersebut mereka berkomitmen untuk memiliki aset dan/atau tinggal di lokasi tersebut. Dari segi nilai transaksi tanah dan bangunan juga sangat besar bagi kebanyakan orang, jauh melebihi pembelian benda tetap lain seperti motor atau mobil.
Proses Transaksi Jual Beli Tanah, Rumah dan Bangunan
Secara garis besar tahapan transaksi jual beli tanah terdiri dari 4 tahapan yaitu:
- Tahap persiapan;
- Tahap pengecekan tanah;
- Tahap pembuatan Akta Jual Beli;
- Tahap pendaftaran di Kantor Pertanahan.
Tahap Persiapan
Pada tahap persiapan ini penjual dan pembeli pada umumnya saling bertemu untuk membicarakan tanah, rumah atau bangunan yang dijual, memberikan penawaran awal dan melakukan negosiasi awal. Pada tahap persiapan ini penjual harus mempersiapkan data-data yang perlu dipersiapkan untuk keperluan tahapan berikutnya yaitu:
- Sertifikat Hak atas Tanah Asli;
- Fotokopi KTP suami dan Istri;
- Bukti Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 5 Tahun Terakhir:
- NPWP;
- Buku Nikah;
- Kartu Keluarga;
- Surat Persetujuan Pasangan Untuk Yang Sudah Menikah;
Sedangkan untuk pembeli harus mempersiapkan data-data sebagai berikut:
- Fotokopi KTP suami dan istri;
- Kartu Keluarga;
- Surat Nikah;
- NPWP.
Perlu dicatat bahwa pembeli harus meminta fotokopi sertifikat hak atas tanah untuk dapat melakukan pengecekan awal sertifikat tanah di Kantor Pertanahan.
Tahap Pengecekan Tanah
Pada tahap ini pembeli harus melakukan pengecekan awal tanah di Kantor Pertanahan untuk melihat apakah terdapat sengketa atau jaminan terkait dengan sertifikat hak atas tanah tersebut. Jika setelah melakukan pengecekan awal tidak terdapat masalah maka anda dapat menghubungi PPAT kepercayaan anda untuk melakukan pemeriksaan keaslian sertifikat di Kantor Pertanahan.
PPAT juga akan memeriksa Pajak Bumi dan Bangunan atau PBB serta Surat Tanda Terima Setoran PBB atau STTS PBB untuk memastikan tidak adanya tunggakan pembayaran PBB terkait tanah dan/atau bangunan tersebut.
Tahap Pembuatan Akta Jual Beli
Pada tahap ini sebelumnya penjual harus membayar pajak penghasilan atau PPh, dan pembeli harus membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan atau BPHB. Adapun biaya PPh yang harus dibayar oleh penjual adalah sebesar Harga Jual x 5%. Sedangkan untuk pembeli harus membayar BPHTB sebesar (Harga Jual – Nilai Tidak Kena Pajak) x 5%.
Misalnya anda ingin bertransaksi tanah senilai Rp. 500 juta di Depok maka sebagai penjual PPh yang harus dibayarkan adalah sebesar Rp 500.000.000 x 5% = Rp. 25.000.000.
Sedangkan untuk penjual adalah sebesar (Rp. 500.000.000 – Rp. 60.000.000) x 5% = Rp. 22.000.000.
Namun jika penjual merupakan wajib pajak yang bidang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan bangunan selain rumah atau rumah susun sederhana maka tarifnya adalah 2.5% dari harga jual untuk PPh yang harus dibayarkan.
Setelah membayar PPh dan BPHTB maka notaris akan membuat draft Akta Jual Beli berdasarkan data-data yang diberikan oleh pembeli dan penjual. Setelah draft Akta Jual Beli siap untuk ditanda-tangani PPAT akan membacakan dan menjelaskan isi AJB dan jika penjual dan pembeli menyetujui isi AJB maka AJB harus ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi-saksi dan PPAT.
Tahap Pendaftaran Di Kantor Pertanahan
Setelah ditandatangani, AJB akan dicetak untuk kemudian disampaikan ke kantor pertanahan untuk keperluan balik nama sertifikat. Sedangkan pihak penjual dan pembeli akan mendapatkan salinan AJB. Untuk pendaftaran balik nama di kantor pertanahan terdapat beberapa berkas-berkas yang diserahkan antara lain:
- Surat permohonan balik nama yang telah ditandatangani pembeli;
- Akta jual beli asli;
- Sertifikat hak atas tanah asli;
- Fotokopi KTP penjual dan pembeli;
- Bukti lunas pembayaran PPh dan BPHTB
Setelah berkas diserahkan kantor pertanahan akan memberikan tanda bukti penerimaan yang diberikan kepada pembeli. Setelah proses balik nama selesai Sertifikat Hak Atas Nama akan dikembalikan dengan nama penjual dicoret dan nama pembeli akan dicatat sebagai pemegang sah hak atas tanah dalam halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat.
Perlu diketahui bahwa AJB tanah yang dibuat di bawah tangan atau tidak oleh PPAT tidak dapat didaftarkan ke kantor pertanahan, dan AJB berdasarkan hukum Agraria Indonesia tidak menjadi bukti kepemilikan yang penuh. Bukti kepemilikan penuh atas hak atas tanah adalah sertifikat hak atas tanah. Oleh karena itu penting untuk mengikuti proses-proses ini agar anda tidak mengalami kerugian dalam bertransaksi jual beli tanah, rumah dan/atau bangunan. Melakukan transaksi tanah dan rumah sesuai dengan prosedur hukum sangat penting agar anda bisa menghindari terjadinya sengketa tanah dikemudian hari.
Jika anda membutuhkan konsultasi masalah hukum anda bisa menghubungi kami untuk mendapatkan jasa pengacara hukum tanah di Jakarta dan Tangerang/
Blog Comments
Jasa Pengacara Tanah dan Properti Jakarta Tangerang - Azra Law
January 18, 2020 at 5:59 pm
[…] Baca Artikel Lain : Prosedur dan Langkah Hukum Jual Beli Tanah Rumah dan Bangunan […]